Most fognak csökkenni a lakásárak?
Komoly változások övezik a 2022-es esztendőt a befektetési piacon. A részvények a magas inflációs (tehát elsőkörben főleg a költségoldali) nyomás miatt, és a szigorodó monetáris politika következtében messze elmaradnak hozamban az előző évektől. Az emelkedő kamatkörnyezetben pedig egyre többen írnak, cikkeznek az ingatlanpiac várható gyengélkedéséről is. Ez a potenciális lakásvásárlóknak remek hír lenne, csakhogy van az elméletben néhány bökkenő. A könnyebb fogyaszthatóság miatt ezeket pontokba szedtem, néhány gondolatban.
1 - A nyers fundamentumok és a tömegek elképzelései közötti váltópontok időben mindig homályosak, előrejelezni pedig lehetetlen azokat (ezt már Newton óta tudjuk). Még ha minden stimmel, és tökéletesen igazunk is van egy adott trend kapcsán, a tömegreakció ezt nagyon sokszor késve követi csak, és rengeteg idő telhet el, mire megjelenik a várakozásunk egy adott árszintben. Ennyit az elméletről.
2 - Kicsit megfoghatóbb téma, hogy a hazai lakáspiacon is viszonylag hosszú trendek, ciklusok zajlottak le az előző évtizedekben. Az utóbbi évek nagy lakásáremelkedése után így nem csoda, hogy a többség ma is erre számít. Sokan tehát úgy vélik, hogy „ez már olcsóbb biztosan nem lesz”, így a potenciális kereslet szintje aligha fog egyik pillanatról a másikra eltűnni, és a kisebb stagnálások/visszaesések során is komoly kereslet jelenhet meg a piacon, megtámasztva az árakat.
3 - Gyakran elhangzik érvként, hogy a kamatok emelkedése miatt a törlesztőrészletek növekedése komoly fékezőerővel bír majd a piacon. Csakhogy a potenciálisan milliós-tízmilliós árnövekedés lehetősége (ami a tulajdonos haszna), és a pártízezer forintos törlesztő-növekedés kockázata (ami a tulajdonos költsége) egymással nehezen összehasonlítható, úgy az összeg, mind az időtáv kapcsán. Ráadásul a kamatkörnyezet az infláció figyelembevételével (reálkamatok) még most is kellően támogató, tehát az adósságok erős inflálódása idején nehéz feltételezni egy, a 10–15 évvel ezelőttihez hasonlító hitelundort, vagy látványos elfordulást.
4 - A kamatemelkedések kapcsán a teljes visszafizetendő (tőke+kamat) összege is gyakran kiemelésre kerül, miszerint milliókban mérhető a drágulás a futamidő végéig. Csakhogy ez a pénzidőértéke miatt (és a magas infláció hatására is, lásd előző pont) nehezen ad jó összehasonlítási alapot, illetve egy 15 év múlva esedékes törlesztőrészlettel a többség bizony úgy van, hogy az majd a jövő problémája lesz. Ráadásul nem utolsó szempont az sem, hogy a hitelek elő és végtörlesztése nincsen kizárva, ha épp valaki ilyen döntést hozna meg.
5 - Azt sem szabad elfelejteni, hogy ingatlanokat nem csak hitelből vásárolnak, érezhető a készpénzes vásárlók aránya is. Mivel magas az inflációs környezet, ezért a parlagon lévő pénz keresi a helyét, az inglatanpiac pedig ebből a szempontból továbbra is alternatíva.
6 - Még egy a végére. Ha valóban tartósan egy inflációs ciklus vette kezdetét az utóbbi időben, akkor a reáleszközöknek az nem negatív fejlemény. Még ha a stagflációs félelmek meg is jelennének, a tapasztalatok alapján nem az ingatlanárak szoktak ilyenkor gyengélkedni. Érdemes megnézni a rendszerváltást követő éveket, ahol a gazdasági teljesítmény kapcsán látható a gyengélkedés, de hiába a magas kamatszint, az erős inflációs nyomás a lakásáraknál is jól látható volt. Ilyen inflációra azért várhatóan nem kell készülni.
Nyilván lehetne még bővíteni a listát, de továbbra is sok tényező segítheti a piacot, és bőven ellensúlyozhatják azokat a negatívumokat, melyekről gyakran olvashattunk az utóbbi időben. Nem tökéletes párhuzam, de sajnos 5 évvel ezelőtt is rengeteg írással találkoztam, ahol a visszaeséssel riogattak, ezek a kivárásra játszóknak komoly relatív vagyonveszteséget okoztak. Nem árt tehát több szempontból is vizsgálódni, és adott esetben a piaci időzítés helyett hosszú távú döntéseket hozni, főleg ilyen fontos kérdésekben.
