Izgalmas trend jöhet az ingatlanpiacon

Rég volt már ingatlanpiaccal kapcsolatos írás a blogon, bár ez nem akkora meglepetés, mivel a tőzsdéken, részvénypiacokon jóval nagyobb izgalmak történtek 2020-ban. Attól viszont még, hogy egy ingatlannál egy hónap alatt nem történt 30–40–50 százalékos áresés, majd ugyanekkora emelkedés 2 hónappal később, attól még nagyon is izgalmas kérdések vannak most a piacon.

Számomra a legérdekesebb aspektus most a Home Office esetleges elterjedésével kapcsolatos, ez ugyanis elég látványosan átírhatja az ingatlanpiaci szegmensek kilátásait, a városokról és vidékről alkotott elképzeléseinket, de az élet számos területét is. Nyilván nem teljesen új jelenségről van szó, de a koronajárvány nem várt lökést adott ennek a trendnek, így a vártnál korábban jelentkezhetnek az erősebb hatásai is.

Fontos kiemelni a lenti számítások előtt, hogy az ingatlanpiacon az árszintet rengeteg tényező befolyásolja, de az viszonylag egyértelmű, hogy a távolság rengeteget számít. A lentiekben is erről, és kizárólag erről lesz szó, más faktorokról most nem lesz szó, vagy változatlannak lesznek feltételezve.

Két teljesen azonos ingatlan közül az fog kevesebbet érni, ami a munkahelytől, a szolgáltatások igénybevételének helyétől fizikailag messzebb helyezkedik el. Ennek oka sem meglepő, a távolabbi ingatlanból ingázni időben tovább tart, és a költségek is magasabbak (benzin, autó amortizáció, tömegközlekedés, stb.)

Egy-két számítás

Itt viszont most nem állnék meg, ennél lehet kicsivel pontosabb válaszokat (becsléseket) is adni arra a kérdésre, hogy mennyivel is érhet többet egy 10 kilométerrel közelebbi ingatlan a másiknál. Persze itt is érdemes egyszerűsíteni, néhány számszerű gondolat:

• 10 km üzemanyag költsége naponta nagyjából 500 HUF (400 HUF/l, 6.3 l/100km számítással), a távolságot ugye naponta kétszer kell megtenni.
• Az eszköz (jelenesetben autó) amortizálódik, ez legyen km-enként 10 HUF, vagyis 200 HUF-ra jön ki a mostani egyszerű példában.
• Ez így napi 700 forint extra költség, ami 220 nappal (hétvégék és szabadságok most nincsenek benne) számolva évi durván 150 ezer forintot jelent, mint extra kiadás.
• Ahhoz hogy évi 150 ezer forintos hozamot érjen el valaki, ahhoz 3 millió forintos befektetésre van szükség, 5 százalékos kockázatmentes hozammal számolva.
• Nagyon durván leegyszerűsítve tehát kb. 3 millió forintos felárat érhet az, ha valaki ennyit meg tud spórolni a közelebbi lakhely miatt. Másképp megfogalmazva, 3 millióval már megéri távolabb vásárolni, hiszen a megspórolt összegek befektetésként fedezi az extra költséget.

Fontos faktor viszont még az idő is, hiszen napi 10 kilométer extra távolság megtétele azért sok-sok óra extra autózást jelent egy évben. Szintén nagyon leegyszerűsítve az jön ebből ki, hogy ha valaki a kocsiban töltött extra időt monetizálni tudná, akkor évente még nagyjából 100 ezer forintot kereshetne. Ez persze nyilván csak elmélet, de ha valaki a kevesebb szabadidő miatt bizonyos szolgáltatásokért inkább fizet (takarító, kertész, stb.) akkor végülis ez az összeg megkereshető a megspórolt idővel, másrészt egy vállalkozónál a több munkával töltött idő is közvetlenebb kapcsolatban van a jövedelemmel, itt is lehetséges tehát monetizálásról beszélni.

Az időbe és pénzbe kerülő extra távolság tehát részben kifejezhető az árazáson keresztül is egy ingatlannál, és 10 kilométer extra távolság bőven lehet 5 millió forintos különbség a fenti nagyon leegyszerűsített példa alapján.

Az egyensúlyi állapot

A fentiek persze csak közelítik a valóságot, és nem is a konkrét szám a lényeg (hiszen az erős becslés), sokkal inkább annak nagyságrendje. Illetve még az, hogy az ingatlanpiacon mindig van egy uralkodó egyensúlyi állapot, ez viszont alapvetően úgy alakult ki, hogy a munkavégzés helye kulcsfontosságú, a heti 5 napos munkahetek miatt és a bejárás. Amennyiben ebben a faktorban változás történik, az a fenti példából kiindulva úgy tűnik elég jelentősen változtathatja meg az árazást is.

Ha példánkból kiindulva már csak 2 nappal kevesebb fizikai bejárásra van szüksége átlagosan egy dolgozónak, akkor már ez is jelentős megtakarítást eredményez a számára, illetve 2 millió forintos elméleti változást a 10 kilométerrel távolabb/közelebb lévő ingatlan relatív árában. Ha ennél is látványosabb változások jönnek, akkor még jelentősebb lehet a hatás a példa alapján. (Az viszont megér egy említést, hogy az ingatlanpiacon valamennyi potenciális vevő a keresletet adja, viszont a Home Office nem mindenhol működhet, így az összesített hatást ez mindenképpen mérsékli.)

Jelenleg az mintha az látszódna a piacon, hogy a budapesti és közvetlen környékén lévő ingatlanok rendkívül vonzóak, ugyanakkor ez az árazásban is érvényesül. A fenti trendekből persze ezek a lokációk is profitálhatnak (elméletileg nőhet az otthon töltött idő), de feltehetően az magas árakhoz képest itt limitáltabb lehet a százalékos hatás, illetve a mostani árazás akár már ezt a hatást is magában foglalhatja.

Ha viszont 40–50 kilométeres távolságra tekintünk, itt a heti 5 napos bejárási szabályok miatt már nem alakult ki olyan magas egyensúlyi árszint, de a fenti fejlemények miatt viszont nem biztos, hogy ez tartósan így marad. A példa kedvéért egy Budapesttől 20 helyett 50 kilométeres távolságra lévő ingatlannál 30 kilométeres a különbség, átlagosan két nap Home Office-nál ez már 5–6 milliós hatású lehet, és ugye még nem is beszéltünk drasztikus változásról.

Rengeteg forgatókönyv van most

Fontos kiemelni, hogy a fenti gondolatmenet nagyon leegyszerűsítő, és szinte kizárólag egyetlen faktorra fókuszál. Emellett számos más hatás is van, ami egy lakás árát meghatározza, ugyanakkor ezekben ettől függetlenül is lesznek/nem lesznek változások. A távolság, mint árazási tényező változása pedig a Home Office miatt ettől függetlenül is fontos lehet.

Emiatt is érdekes az, hogy például az elektromos autózás kapcsán milyen változások és trendek jönnek majd. A munkába járási költségek ugyanis jelentősen csökkenhetőek az olcsóbb meghajtással is, ráadásul sokszor a vidéki házakban egyszerűbb kiépíteni az otthoni töltési lehetőséget, ami elég gyorsan megtérülő beruházás tud így lenni.

A fentiek alapján úgy tűnik, hogy ha kitartanak a fenti trendek, akkor sok — egyébként a klasszikus munkaerőpiacokhoz annyira közel nem lévő, elsőre távolinak tűnő — településen indulhatnak el pozitív fejlemények. Látva például bizonyos túlnépesedett lokációkat és árszinteket ez társadalmilag nem tűnik kedvezőtlennek, de rengeteg még a bizonytalanság, úgyhogy a fentiek inkább csak egy gondolatmenetnek tekinthetőek a sok közül.